Thursday, 5 April 2012

Beli Rumah

Aii...sejak dua menjak nie,harga rumah betul-betul buat aku pening kepala. Sonok-sonok jugak, tapi kena la ada rumah sendiri. Takkan la sampai ke tua asyik dok menyewa jer. Pastu bulan-bulan dok pam duit kat orang untuk bayar diorangnyer rumah. Daripada bayar kosong, setelah berfikir masak-masak, tibalah masanya untuk aku mencari dan membeli rumah sendiri. Daripada survey yang dibuat, agak menyusahkan jugaklah nak beli rumah ni sebabnya banyak pihak yang terlibat contohnya bank, lawyer, pemaju, if subsale, dengan owner rumah tu sendiri, macam-macamlah. Disebabkan tak pandai dalam urusan beli rumah nie, aku banyak buat kajian, tanya sana sini, survey, pegi macam-macam bank, dan lastly, Alhamdulillah...berjaya jugak membeli sebuah rumah. Apa yang aku akan citer kat sini based on pengalaman aku sendiri dalam proses membeli rumah. Aku akan citer dari A sampaila ke Z. Bagi yang dah memiliki rumah sendiri, tahniahla diucapkan...Bagi yang belum, jangan tunggu lama-lama. Nanti harga melambung gile, tak kesampaian pulak nak memiliki rumah. Kalau ada yang murah pun, maybe dah takde kat area bandar-bandar cam gini. Nasihat aku, jumpa jer dengan rumah yang ok, harga pun ok, ada baget, terus beli...

Apa yang aku tau, ada 3 jenis cara untuk membeli rumah. Cara-cara tersebut adalah:
        1. Beli dari pemaju.
        2. Beli secara subsale (maksudnya beli atas orang la..)
        3. Beli dari lelongan bank.

Bagi yang beli terus dari pemaju, kebanyakan semua proses menjadi senang, harga pun murah, dan kebanyakan kos-kos sampingan ditanggung oleh pemaju. Senang kan? Tetapi kenapa aku tak beli dengan cara gini? Sebabnya...lepas proses beli selesai, aku nak terus duduk kat rumah tu. Kalau beli dengan pemaju, kebanyakannya rumah masih lagi dalam pembinaan and maybe dalam setahun or 2 tahun or maybe jugak 5 tahun lagi baru nak siap. Untuk beli rumah dari lelongan bank pulak, selalunya harga rumah yang dilelong adalah lebih rendah dari 'bank value'. Best beli cara gini sebab bila nak jual nanti dapat jual harga tinggi. Tapi yang tak syoknya, nak kena bersaing dengan orang lain. Balik-balik nanti, harga yang murah jadi tinggi melambung pulak. Lagipun aku tak banyak info pasal beli rumah bank lelong nie, so sesape nak beli rumah dengan cara gini, better rujuk dengan yang lebih arif. Disebabkan aku beli rumah dengan cara subsale, maka aku akan citer pasal ni jela...

Tips beli rumah subsale (pengalaman sendiri yer, bukan orang lain punyer)
  • Pertama sekali dalam proses beli rumah, kena tau status kewangan diri sendiri. Yang ada duit berkepuk-kepuk tu, senang citer, bayar cash jela. Bagi yang takde cash macam aku nie, apa yang aku wat, aku pegi bank. Senang jer, pegi bank dan tanya pasal nak buat loan rumah. Bukan satu bank yang aku pegi, tapi banyak bank. Sebabnya, setiap bank ada cara and syarat yang tersendiri dalam proses untuk buat loan bank. Pastu, jangan pegi dengan tangan kosong. Bawak semua document yang berkaitan dengan pendapatan setiap bulan, macam slip gaji, bisnes ker dan sebagainya. Ok, bila dah sampai bank, aku pun tanya pasal diri aku sendiri. Tup-tup...aku tak boleh buat loan sebabnya aku masih lagi seorang pelajar. Walapun aku tunjuk yang aku dapat scholarship setiap bulan, tetapi disebabkan status adalah pelajar, aku tak dibenarkan untuk buat loan rumah. So fine! Aku pun tanya pasal wife aku pulak, tunjuk slip gaji and bank statement, pegawai bank pun cakap, wife aku layak untuk wat loan bank. Tapi jangan sonok sangat yer, baru tau lepas untuk buat loan, tapi berapa limit or jumlah yang boleh dipohon? Haa...ni la maklumat yang paling penting and ni jugakla tujuan aku kuar masuk bank sebenarnya...So, untuk buat loan rumah, mostly bank akan kira dari gaji bersih ok. Mulalah pegawai bank tu soal aku, wife ada pakai credit card ker, kerja swasta ker gomen, ada comitment lain ker macam kereta ker, or loan-loan lain, lepas ambik semua maklumat ni dari aku, dia masukkan semua data-data tersebut dalam system diorang and boommmm...kuar result! Pegawai bank pun cakap, wife encik layak untuk wat loan sebanyak RM sekian...sekian...so settle satu perkara...
  • So, lepas dah tau berapa loan yang layak pohon, baru aku start mencari rumah dalam harga loan tersebut. Bukan apa, kalau cari rumah dulu, nanti takut syok sendiri jer. Yela, bila nak pegi wat loan, bank cakap tak lepas. Kan dah kecewa...Nak kena cari rumah balik... So, papehal, setelkan dulu pasal jumlah loan yang layak dipohon tu. Tapi kena ingat juga, bank cuma bagi loan sampai 90% sahaja dari harga rumah. Lagi 10% kena ada simpanan sendiri. Kat mana aku cari rumah? Banyak cara untuk cari rumah sebenarnya. Kat mudah.my boleh, iproperty.com.my, macam-macam lagi la... Macam aku, siap pegi cari manual. Maksud aku, pegi dekat kawasan rumah yang dah menjadi idaman hati, round-round tengok banner and iklan, amik nombor contact and kol tanya berapa harga rumah. Pastu, pegi tanya kat management kat kawasan rumah tu, ada tak rumah untuk dijual, sama jugak, amik no. contact and kol tanya. Set kan hati jangan berkenan dengan satu rumah jer, try berkenan dengan 2,3 buah lagi. Bukan apa, if harga tinggi sangat, boleh pilih yang lain. Nak dijadikan citer, aku pun dah berkenan dengan 2,3 buah rumah ni, harga pun lebih kurang, pastu apa yang aku buat? Aku pun contact dengan Juruukur Nilai tanya berapa 'bank value' untuk rumah tersebut. Bawah nombor contact yang aku guna masa nak beli rumah ritu. Kol tanya jer, FOC okay...
Jurunilai Bersekutu (Tel: 03-8734 8821)
  • Kenapa perlu tau pasal 'bank value' ni? Nasihat aku, penting untuk tau pasal 'bank value' or setengah orang panggil 'market value', sebabnya...tak kisah berapa banyak kita boleh buat loan dengan bank, tetapi bank cuma benarkan loan untuk sesebuah rumah dibawah 'bank value'. Jika harga rumah adalah RM200 000, and 'bank value' adalah RM150 000, maka loan bank akan bagi sampai RM150 000 sahaja. So, yang lebih RM50 000 lagi macam mana? Balance tu, kena bayar sendiri yer. Jangan lupa, bila bank bagi loan untuk RM150 000, diorang bagi 90% sahaja, maksudnya loan nanti adalah RM135 000 sahaja. Nampak...dah kurang RM15 000 dari RM150 000 kan...So, duit kena ada kat tangan (modal) masa nak beli rumah nanti lebih kurang = RM50 000 + RM15 000 = RM65 000. Perrhh...nak cengkau mana duit banyak tu? So, inilah penting nya kena tau 'bank value'. Sila rujuk summary dibawah:

  • Berderau jugak tengok duit perlu ada ditangan kat atas kan? Tetapi, 'bank value' ada berita gembira jugak. Sebabnya, bila dimaklumkan yang rumah hendak dibeli tu harga di bawah 'bank value', berkemungkinan sekupang pun tak perlu dikeluarkan masa nak beli rumah nanti. Sila rujuk contoh dibawah:

  • Apa yang dapat dilihat dalam contoh kat atas? Nampak...siap ada lebihan lagi RM 6000. Maksud contoh di atas, masa nak beli rumah, langsung tak perlu sediakan apa-apa modal, sebaliknya, lepas buat loan, akan ada lebihan RM6000. Kan berita happy tu, dengan RM6000 tu, banyak benda boleh di buat...kitchen cabinet ker, beli TV baru ker...suke ati korangla...So, aku akan terangkan dengan lebih details pasal contoh kat atas. Lepas cari rumah, jumpe sebijik harga dalam RM150 000. Pastu contact Jurunilai Bersekutu, diorang cakap 'bank value' above RM200 000. So, kita ambik kira RM 200 000 sudahlah. Bila ikut bank value, loan dibenarkan hanyalah 90% iaitu sebanyak RM180 000. Biasalah...bila beli rumah subsale, kenala bagi deposit kat tuan rumah dalam 10% dalam RM15000, standard beb! Lepas tu, kira kos sampingan lebih kurang 5% = RM9000, total kena bayar adalah RM 174 000. Tetapi, loan yang diluluskan adalah RM180 000, jadi semua jumlah RM174 000 ditanggung oleh loan tersebut. Bila loan dah disburse nanti, dapatlah lebihan RM6000. Konsep ni dipanggil markup loan la...win-win situation gitu. 
  • Ok...lepas dah tau pasal 'bank value' untuk rumah yang diidam-idamkan, apa lagi...terus kol owner rumah tersebut untuk pegi tengok rumah dan bincang apa yang patut. If nak markup loan, tanya dia setuju ke tidak. If owner rumah tu setuju, buat hitam putih, jangan main mulut jer, jadi pape nanti, diri sendiri jugak susah. Macam aku, Alhamdulillah...sebabnya, harga rumah aku below bank value. Even rumah below 'bank value', aku just pakai konsep biasa. Maksud aku, aku tak buat markup loan, aku bayar jugak 10% tu. Sebab apa aku buat macam tue? Sebabnya nanti refinance dapat lagi banyak, hehe...Apa itu refinance? Takpe, nanti aku akan cuba sedaya upaya untuk buat post pasal mende alah ni pulak. Ok...lepas dah bersetuju untuk beli rumah tu, aku pun sign agreement dengan owner tersebut. 
  • Bab ni pun penting jugak. Now aku dalam proses nak buat loan, so bank apa yang paling senang and offer interest rate yang best. Kat sini jangan malu-malu, photostat banyak-banyak semua document yang diperlukan, pastu hantar dekat semua bank yang rasa ok. Macam aku, hantar dekat Bank Islam, RHB, CIMB, BSN, and AFFIN. Dalam semua bank yang aku hantar tu, BSN yang the best. So aku pilihla BSN. Lagi satu aku tekankan, even bank ada cakap 'Pembiayaan sehingga 100% or 95%', loan untuk rumah yang diorang akan bagi TETAP 90% okay! Lagi 10% or 5% tu adalah kos sampingan yang berkaitan dengan bank dan diserapkan masuk ke dalam loan, contohnya MRTA dan sebagainya. Dalam lebih kurang 2 minggu macam tu, bank akan keluarkan Offer Letter yang permohonan telah berjaya, yeeaaa...So, nak buat apa pulak lepas ni?
  • Lepas dah dapat Offer Letter dari bank, kenala pegi cari Lawyer untuk uruskan pasal S & P (Sale & Purchase). Before cari lawyer, tanya dulu owner, samada dia nak pakai lawyer yang sama or dia nak cari sendiri. If guna lawyer yang sama, cepat sikit proses. Sebabnya, document kita and owner dipegang oleh lawyer yang sama. If lawyer berbeza, panjangla sikit proses. Contoh, Si A pakai Lawyer A, and Si B pakai Lawyer B. Document Si A akan di pass ke Lawyer A, pastu dari Lawyer A ke Lawyer B and pastu baru sampai ke Si B. Kes ni terjadi kat aku di mana, mula-mula setuju untuk guna lawyer yang sama. Pastu, tup-tup owner cakap lawyer yang aku guna lambat and dia nak pakai lawyer dia sendiri. Aku tak kisah jer, yang penting semua beres. Pastu tengok-tengok, lawyer yang owner aku pakai yang lambat. Apa lagi, hari-hari aku kol tanya status,hahaha...baru padan muka! So, berapa yang nak kena bayar untuk kos guaman ni? Untuk kos guaman lebih kurang 0.1% dari loan bank, Stamp duty pulak 1% untuk RM100k, RM101k - RM500k adalah 2%. So, bagi yang tak buat markup loan, cincai kira better sedia dalam 5%. Bagi yang markup loan, lega la hangpa...
  • Lepas kedua-dua belah pihak dah sign S & P semua, lawyer akan uruskan untuk semua proses selepas tu. Apa yang perlu buat selepas ni? Tak perlu buat apa-apa, just selalu update status dengan lawyer. Nanti lawyer akan inform bila disbursement and dapat kunci. Lepas dapat kunci, jangan lupa bersyukur ke hadrat Illahi. Alhamdulliah...berjaya jugak memiliki sebuah rumah....
  • Lagi satu nak tambah sikit, sebelum ini ada diumumkan untuk Skim Rumah Pertamaku. Kenapa aku tak pakai skim ni? Sebabnya...sama sahaja dengan beli cara biasa. So toksah susah-susah nak tanya bank. Apa yang sama? Ok...untuk Skim Rumah Pertamaku, betul loan rumah yang akan dapat adalah 100%. Aku dah tanya kat bank dah okay! Contohnya, if harga rumah adalah RM 150 000, bank akan bagi loan 100% iaitu RM 150 000. Tetapi, kos-kos lain macam kos guaman, MRTA, kos-kos nie di tanggung sendiri. So tolak pi tolak mai...sama sahaja dengan beli cara biasa...
  • Nak duit tambahan? Kalau akaun 2 KWSP korang duit banyak, boleh dikeluarkan untuk mengganti balik duit yang digunakan semasa beli rumah ritu. Yang ni aku tak buat lagi, tapi Insyallah dalam masa terdekat kot. Ada kol KWSP ritu, tak lama pun, amik masa dalam 7 hari bekerja. Lepas itu, duit akan di bank-in kan ke akaun simpanan sendiri...Takpe, nanti aku dah buat, aku akan update macam mana nak claim dari KWSP ni...
Alhamdulillah...dapat jugak aku menyiapkan post pasal beli rumah ni. Sekadar nak berkongsi...mungkin ada tersalah or tersasul kot pasal info ni, tapi ni la pengalaman aku sendiri dalam proses nak beli rumah secara subsale. So, bagi yang takda rumah and takda duit nak beli rumah, ada cara untuk memiliki rumah jugak menggunakan kaedah markup loan. Tak perlu risau...Bagi yang ada duit, tunggu apa lagi...

Roger and out!

10 comments:

  1. tips yg sangat baik...like2..rate 5/5

    ReplyDelete
  2. tips yg sangat baik...like2..rate 5/5

    ReplyDelete
  3. great info bro!!...detail abes...btw nak tanya la..yang 10% downpayment tu memang kene bagi awal2 kt tuan rumah eh...xleh tunggu bank loan lepas baru byr gune bank loan tu?..huhu

    ReplyDelete
    Replies
    1. 10% tu ikut budi bicara tuan rumah thaqib, kalau dah deal awal-awal tunggu loan bank lulus dulu baru bagi, takda masalah...apa-apa pun, keputusan terletak dekat tuan rumah, so baik-baiklah dengan dia :)

      Delete
  4. pandangan tuan....adakah mark up loan sah dan dibenarkan di sisi ISLAM? kerana saya merasakan ada unsur2 menipu pihak bank dengan menyembunyikan harga sebenar...dengan kata lain...kita sebenarnya tak layak untuk mendapat lebihan wang tersebut....mohon pencerahan?

    ReplyDelete
  5. berdasarkan contoh yang diberikan di atas, harga rumah menjadi 150,000 + 15,000 = 165,000. Sepatutnya tolak 15,000 dari 150,000 bukannya tambah. Sepatutnya lebihan adalah 21,000 bukan 6000.

    ReplyDelete
    Replies
    1. kalau salah mintak maaf la yer :)

      ni ikut pemahaman diri sendiri jer, harga rumah still 150,000.yang 15,000 tu 10% deposit yang kita kena bayar dekat tuan rumah. memang lebihan kita akan dapat 21,000, tapi kena tolak 15,000 untuk 10% deposit dekat tuan rumah.

      Delete
  6. Assmlkum.. mohon tunjuk ajar.. sya baru shja mula bekerja dgn govrmnt.. tetpi gaji sya hnya akan kluar slepas 3 bulan.. pada pndapat tuan, layak ka saya membeli rumah sejurus slepas sya menerima gaji dan kwsp sya juga baru bermula.. mohon tunjuk ajar.. tq..

    ReplyDelete
  7. Salam. Menarik posting ni. So macamana nak claim balik dari KWSP untuk mengganti balik duit yang digunakan semasa beli rumah?tq.

    ReplyDelete

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...